Вадим Вильде рассказал о рисках приобретения недвижимости за границей

Покупка недвижимости за рубежом многим кажется понятной инвестицией: квартира у моря, апартаменты для сдачи в аренду, дом для переезда или просто «запасной аэродром». Но на практике такая сделка связана с большим количеством юридических, финансовых и организационных рисков. Ошибка на любом этапе может обернуться потерей денег, невозможностью оформить право собственности, налоговыми претензиями или длительными судебными спорами в другой стране.

О том, какие риски чаще всего сопровождают покупку зарубежной недвижимости, на что нужно смотреть до подписания договора и почему красивый объект в рекламе еще не означает безопасную сделку, рассказал Вадим Вильде, юрист с многолетним опытом сопровождения международных сделок.

— Почему покупка недвижимости за границей считается более рискованной, чем приобретение объекта в своей стране?

— Потому что покупатель сталкивается сразу с несколькими уровнями неопределенности. Во-первых, действует чужое право, которое может существенно отличаться от привычных норм. Во-вторых, в сделке участвуют иностранные посредники, застройщики, нотариусы, банки, регистрационные органы, и не всегда понятно, кто за что отвечает. В-третьих, покупатель часто принимает решение дистанционно, ориентируясь на рекламу, советы риелтора или обещания продавца, а не на полноценную юридическую проверку.
Основная проблема в том, что человек нередко оценивает зарубежную недвижимость как обычный товар: понравился объект, есть деньги — значит можно покупать. Но недвижимость — это всегда комплекс прав, ограничений, обременений, налогов и формальностей. Если не проверить эти аспекты заранее, последствия могут быть крайне неприятными.

— С какого главного риска вы бы начали?

— С риска приобрести объект с дефектным юридическим статусом. Это самая опасная категория. У недвижимости может быть спорный титул, незарегистрированное право собственности, ограничения на продажу, арест, ипотека, сервитут, судебный спор, долги перед коммунальными службами или государством.
Иногда покупатель уверен, что приобретает «чистый» объект, а потом выясняется, что продавец вообще не имел права им распоряжаться, либо объект находится в общей собственности, либо для продажи нужно было согласие супруга, наследников, банка или совладельцев. В отдельных странах встречаются ситуации, когда фактическое владение и юридическое оформление сильно расходятся.

Именно поэтому до сделки необходим due diligence — комплексная правовая проверка объекта, продавца, истории перехода права, реестровых данных и ограничений.

— Насколько опасна покупка недвижимости у застройщика?

— Это отдельный блок рисков. Многие покупают зарубежную недвижимость на стадии строительства, потому что цена ниже и условия кажутся выгоднее. Но здесь возникают следующие угрозы:

• проект может быть не достроен;
• сроки могут быть многократно перенесены;
• разрешительная документация может оказаться неполной;
• объект может быть построен с отступлением от проекта;
• застройщик может стать неплатежеспособным;
• права покупателя по договору могут быть слабо защищены.

Очень часто покупатели видят красивую презентацию, рендеры, обещание доходности и рассрочку, но не анализируют, есть ли у проекта разрешение на строительство, право на земельный участок, проектная документация, страхование ответственности, банковские гарантии и понятный механизм возврата денег.
При покупке строящегося объекта нужно проверять не маркетинговые материалы, а юридическую основу проекта. Иначе есть риск купить не недвижимость, а обещание.

— Какие риски связаны именно с землей и назначением объекта?

— Существенные. Необходимо понимать, что именно покупается: квартира, апартаменты, коммерческий объект, доля, вилла на арендованной земле, дом с ограничениями по использованию или недвижимость в зоне особого регулирования.

Иногда объект рекламируют как жилой, но по документам он относится к апартаментам или коммерческой недвижимости. Это влияет на налоги, порядок регистрации, возможность проживания, подключения к инфраструктуре и даже на получение визовых или миграционных преимуществ.

Есть и другой риск: земельный участок может иметь ограничения по застройке или использованию. Например, объект расположен в прибрежной зоне, охраняемой территории, историческом районе или на земле со специальным статусом. Тогда собственник не сможет реконструировать объект, сдавать его в аренду, оформить перепланировку или использовать его так, как планировал изначально.

— Многие надеются, что нотариус или риелтор все проверит за них. Это ошибка?

— Очень распространенная ошибка. В разных странах функции нотариуса и риелтора отличаются. Где-то нотариус действительно проверяет часть юридических обстоятельств, а где-то его роль ограничивается удостоверением сделки и подачей документов. Риелтор же чаще всего заинтересован в закрытии продажи, а не в глубокой защите интересов покупателя.

Поэтому покупателю нужен свой независимый юрист, который не аффилирован с продавцом, агентством, застройщиком или банком. Это принципиальный момент. Если сопровождение предлагает сам продавец, нужно понимать, что такая помощь далеко не всегда нейтральна.

— Какие финансовые риски чаще всего недооценивают покупатели?

— Прежде всего неполный расчет стоимости владения. Люди смотрят только на цену объекта, но реальная сумма расходов почти всегда выше. Нужно учитывать:

• налоги при покупке;
• нотариальные и регистрационные сборы;
• услуги юристов и переводчиков;
• банковские комиссии;
• страхование;
• расходы на содержание;
• коммунальные платежи;
• взносы управляющей компании;
• местные ежегодные налоги;
• расходы на ремонт и адаптацию объекта.

Кроме того, есть риск изменения курса валют. Если человек хранит средства в одной валюте, платит в другой, а доход рассчитывает получать в третьей, финансовая модель может быстро перестать быть выгодной.

Отдельная тема — обещанная доходность. Очень часто покупателю показывают оптимистичный сценарий аренды, не раскрывая сезонность, налоги, простой объекта, расходы на управление, ограничения для краткосрочной сдачи и реальную загрузку рынка.

— Какие риски есть после покупки, когда право собственности уже оформлено?

— Многие ошибочно считают, что после регистрации все проблемы закончились. На самом деле после сделки могут проявиться скрытые обстоятельства:

• неожиданные долги по содержанию объекта;
• претензии третьих лиц;
• споры с соседями или управляющей компанией;
• незаконные перепланировки прежнего владельца;
• необходимость получать лицензии или разрешения;
• технические дефекты;
• проблемы с коммунальными подключениями;
• судебные иски по прошлым периодам.

Кроме того, в некоторых странах расходы на содержание недвижимости могут оказаться значительно выше ожидаемых, особенно если речь идет о комплексах с развитой инфраструктурой.

— Покупатели часто рассчитывают, что недвижимость поможет получить ВНЖ, гражданство или другой статус. Здесь тоже есть риски?

— Да, и они очень серьезные. Нельзя автоматически связывать покупку недвижимости с миграционными привилегиями. Во-первых, не везде такая связь вообще существует. Во-вторых, даже если программа есть, она может предусматривать минимальный порог инвестиций, требования к типу объекта, источнику средств, сроку владения, отсутствию обременений и налоговой чистоте.

Самая опасная ошибка — купить объект в расчете на иммиграционный результат, а потом выяснить, что он не соответствует требованиям программы либо сама программа изменилась. Поэтому миграционные последствия покупки нужно проверять отдельно, а не исходить из рекламных обещаний.

Спасибо, Вадим Вильде, за столь развернутые и профессиональные ответы. Ваши комментарии помогают понять, что покупка недвижимости за границей — это серьезное юридическое и финансовое решение, требующее тщательной проверки всех деталей.